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Existe-t-il un risque de crise immobilière ?

Distorsion dans les prix de l’immobilier avec des risques graves.

ECONOMIE. Tout semble fait pour la provoquer. L’économie, les finances et les impôts tiennent lieu de politique.

Ainsi posée, la question n’admet qu’une réponse : nul ne le sait. N’en déplaise aux gourous d’aujourd’hui, nul ne peut prédire l’avenir. Mais ce que chacun peut analyser, ce sont les éléments factuels qui peuvent conduire à une crise éventuelle, d’une part, et qui peuvent soit aggraver soit atténuer l’ampleur de la crise si elle survenait, d’autre part. Que les conditions d’une crise et d’une crise violente soient réunies, peut-être ; mais tant qu’elle n’est pas advenue une crise peut toujours être évitée. Pour les gouvernements, c’est affaire d’actions concrètes et pour les populations, c’est affaire de confiance dans l’avenir et dans les mesures gouvernementales.

Les facteurs qui peuvent favoriser la survenance d’une crise

On peut aujourd’hui en citer au moins deux. Le premier est la remontée des taux sur les marchés financiers ; le second est l’importance de ce qu’il faut bien appeler la bulle immobilière.

En effet, si comme les gouverneurs des banques centrales le laissent entendre, ils mettent un terme à la politique d’argent facile (le « quantitative easing » comme on l’appelle, ce qui montre bien d’où cette politique tire son origine), les taux d’intérêt sur les marchés financiers remonteront. Il se produira alors deux types de conséquences. Pour les investisseurs qui chercheront à obtenir des revenus approximativement identiques de tous leurs actifs et qui ne pourront pas augmenter les loyers payés par leurs locataires, ils verront baisser la valeur de tous leurs biens, y compris leurs biens immobiliers. Les plus dépensiers d’entre eux qui voudraient conserver le même train de vie pourraient aussi être contraints de vendre certains actifs, ce qui pousserait encore un peu plus les prix à la baisse. Pour ceux qui ont acheté leur maison à crédit, ou ils l’auront fait avec un crédit à taux fixe – ce qui pourrait alors mettre en difficulté les banques qui se refinancent sur les marchés financiers –, ou ils l’auront fait avec un crédit à taux variable et ils auront alors du mal à faire face aux échéances futures. Du fait de l’importance des crédits à taux fixe, les banques auront tendance à moins prêter et à un taux plus élevé, ce qui pèsera sur le marché de l’immobilier. Pour les emprunteurs à taux variable qui ne pourraient pas suivre la hausse des échéances, ils seront contraints de vendre – comme ce fut le cas aux États-Unis lors de la crise des « subprimes ». Dans ces conditions, on devrait se trouver avec un marché immobilier sur lequel le nombre des acheteurs potentiels baisserait et celui des vendeurs augmenterait. Cette tendance risquerait de faire baisser la valeur des biens immobiliers.

Quant à ce qu’il faut bien appeler la bulle immobilière, elle résulte du fait qu’aujourd’hui les revenus des ménages – qui n’ont pas augmenté aussi vite que le prix de la vie quotidienne – ne sont plus en rapport avec la valeur des mètres carrés qui s’est envolée dans le cadre d’un marché alimenté par des crédits faciles et apparemment peu onéreux, donnant ainsi aux propriétaires une illusion de richesse. Or cette bulle concerne essentiellement les logements situés dans les grandes villes et leur périphérie, là où leurs occupants ont besoin de leur voiture pour se déplacer et qui verront donc leur pouvoir d’achat diminuer aussi sous le coup de l’augmentation du prix de l’essence et des contrôles techniques…

Les facteurs d’aggravation d’une crise potentielle

Ces facteurs résultent essentiellement de la politique gouvernementale qui, au nom du développement « économique » du pays, favorise de plus en plus la spéculation financière au détriment des placements que l’on qualifiait autrefois de « bon père de famille ». Les mesures qui poussent dans ce sens sont nombreuses, depuis le ralentissement de l’aide personnalisée au logement, la disparition du prêt à taux zéro dans certaines zones et l’augmentation inéluctable de la taxe foncière, jusqu’à l’impôt sur la fortune immobilière et l’augmentation – non compensée – de la CSG sur les revenus fonciers. Sans compter la taxe sur les logements vacants et l’envolée de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Notons, au passage que cette politique est aux antipodes de la Doctrine sociale de l’Eglise depuis que Léon XIII avait averti les gouvernants, dans son encyclique Rerum novarum, déclarant que « les impôts doivent rester modérés ». Cela est en effet, écrivait-il, une condition indispensable pour que l’économie permette à l’ensemble de la population de profiter de son développement, ajoutant que « ce n’est pas des lois humaines, mais de la nature qu’émane le droit de propriété individuelle ; l’autorité publique ne peut donc l’abolir ; tout ce qu’elle peut, c’est en tempérer l’usage et le concilier avec le bien commun. C’est pourquoi elle agit contre la justice et l’humanité quand, sous le nom d’impôts, elle grève outre mesure les biens des particuliers ». Hélas, comme le constataient J.P. Delsol et N. Lecaussin dans Le Figaro du 20 mars 2018,

selon le rapport de la Commission européenne, Taxation trends in the European Union, la France est championne d’Europe en matière d’imposition de la propriété foncière. Notre pays a prélevé à ce titre en 2015, 69,7 milliards d’impôts, soit 3,2 % du PIB français, contre 0,4 % en Allemagne, 0,2 % en Autriche, 0,1 % au Luxembourg !

Que faudrait-il faire pour éviter la crise ou en atténuer les effets ?

D’abord, bien entendu, diminuer les impôts frappant la propriété immobilière et donc résister à la tentation, dans une économie d’où les frontières ont été bannies, de faire supporter les impôts sur la valeur supposée des biens non délocalisables. Ensuite avoir une politique de développement économique et d’aménagement du territoire cohérente, permettant à des petites entités productives d’irriguer un territoire qui se désertifie et de maintenir ainsi une vie harmonieuse dans les campagnes où la valeur des biens immobiliers est devenue quasi nulle sauf dans les régions touristiques où les retraités se les disputent avec les étrangers venant s’y installer.

Cette politique suppose donc le maintien dans les régions d’un service de santé efficace, d’un renforcement de la circulation des trains sur les lignes dites secondaires, et aussi le redéploiement des autres services indispensables aujourd’hui, tels que la Poste et les commerces de proximité, par exemple. On pourrait compléter ces mesures économiques en favorisant les crédits à double indexation et durée variable –indexation sur les taux financiers pour protéger les banques prêteuses et sur le taux d’inflation pour protéger les emprunteurs, l’ajustement se faisant sur la durée du crédit pour maintenir les échéances à un montant supportable. Et, bien entendu, une telle politique ne pourrait avoir des chances de réussite que si l’on ne combattait pas en permanence la famille traditionnelle, la rendant ainsi instable et précaire et poussant ainsi à un accroissement artificiel – mais juteux pour l’État du fait de l’importance des droits de mutation – du nombre des transactions immobilières, surtout pour les petites surfaces. Car, si crise immobilière grave il doit y avoir, ce ne sera pas simplement la conséquence d’un retournement de la pratique financière des banques centrales, l’économie n’ayant jamais tenu lieu de « politique » et ne devant pas s’y substituer. Contrairement à ce que pense la classe dirigeante.

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Auteur de l'article : François Reloujac

Journaliste, spécialiste des questions économiques